ワンルームマンション投資が成功する理由③:自己資金以上の投資が可能

ワンルームマンション投資の特徴の一つに「自己資金以上の投資が可能」という点が挙げられます。

ワンルームマンション投資では自己資金が少ない状態からでも始めることができます。

投資という行為は自分の資本を増加させる行為なので通常は自分の資金で行うことが基本になります。

例えば株式や国債を購入するとしてもあなたが一個人として購入するには自分の預金額以上の額を購入することはできません。

具体的に言うと例えばあなたの通帳に300万円の預金しかない状態で1,000万円分の株式を購入することはできません。

しかしワンルームマンション投資ならそれが可能となります。

上記の例をワンルームマンションに置き換えると、あなたの通帳に300万円の預金しかなくても残りの700万円を銀行融資で補うことで1,000万円の物件購入が可能となります。

もちろん銀行のみならず、他の金融機関からの融資でも可能です。ノンバンクやリース会社、金融会社からの借り入れでも行うことができます。

借り入れなんてそう簡単にできるものではないと思うかもしれませんがワンルームマンション投資なら可能です。何故なら金融機関はあなたが購入するワンルームマンションに抵当権を設定することができるからです。

金融機関から見ても、仮にあなたが融資の返済に行き詰っても物件が回収できます。つまり金融機関にとって不動産への融資はリスクの低い融資なのです。

自己資金以上の投資が可能なメリットは自己資金のみで投資した場合以上のリターンを得られることにあります。

例えば1,000万円で購入したワンルームマンション1室の家賃収入が毎月7万円だとします。経費・税金を引いて手元に6万円残ったとすると、実質的な一年間の家賃収入は合計72万円(6万円×12ケ月=72万円)になります。

この時に受けた700万円の銀行融資の金利が1%だとすると、毎月の支払金利は多く見積もっても数千円程度になります。(正確な金額は返済期間により変動します。)

仮に金利が毎月5,000円と仮定しても、年間で6万円(5,000円×12ケ月=6万円)手元に残るお金は66万円(家賃収入72万円ー金利6万円)になります。

自己資金が300万円だったことを考えると、年間66万円の家賃収入は利回り22%になります。そしてこの66万円を融資を受けた元金700万円の返済原資として活用すれば、約10年半での完済となりそれ以降は満額家賃収入を受け取ることができます。

つまりワンルームマンション投資では銀行融資を上手に使うことで自己資金額以上の金額をベースとした高利回りの収入を受取ることができます。

そして仮に何か問題が発生し融資金が返済できなくなったとしても物件を売却したお金で銀行に返済することが可能です。

ただ当然ですが自己資金以上の投資を行うデメリットもあります。

それは無理な返済計画で短期の融資や高額すぎる融資を受けて身の丈以上の投資を行うといずれ返済不可能となり破産状態に陥ることです。

最初は慎重に進めていた投資家も一室目の投資で運用が上手く行き始めると欲を出して身の丈以上の投資を進めて破綻することがあります。

ワンルームマンション投資は極めて失敗しにくいものですが、ワンルームマンション投資の失敗は得てしてこのような投資家の行動から起こります。

これが自己資金以上の投資を受ける時のデメリットです。

しかしそれも正しい計画を練って進めていくことで充分に回避することができるようになりますので、しっかり計算してワンルームマンション投資を行うようにしましょう。

 

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