ワンルームマンション投資とリスク②:家賃下落リスク

ワンルームマンション投資のリスクの一つに「家賃下落リスク」があります。

ワンルームマンション投資では入居者から家賃を受け取る事になります。

しかし建物・設備が古くなるつれて賃料は下落することになります。

基本的に入居者が付くと通常の入居期間中(平均3~5年程度)に家賃の減額請求を受けることはありません。(著しく相場が下がった場合、法的には入居者から家賃の減額請求をすることは可能です。)

ただ、次に入居募集をする時に同じ家賃だと入居が付きにくくなるため、通常は賃料を下げて入居募集をすることになります。

その賃料下落率ですが、新築時を100%として概ね年間1%平均で落ちていくと考えられています。そして築30年までは毎年1%で落ち続けて、そこからは建て替えまでほぼ変化がないものと考えられています。

因みに三井住友基礎トラスト研究所の出している家賃下落のグラフは次のものになります。

当然、家賃下落の原因は経年劣化だけでなく駅からの距離や街の人気度・周囲の環境にも左右されますので一概に経年劣化で年間1%の家賃下落が起きるとは言えません。

地方であれば更に下落率が高いものとなっていますし、東京都内の人気の駅近くであれば下落率はより低くなっています。

ただ、一般的に賃料は経年劣化と共に下落するものであり、賃料下落率は都心の駅近くにあるワンルームマンションで約1%程度と見込んで投資判断を下すことがワンルームマンション投資の常識です。(投資する物件のある街の築年別賃料相場を確認することでより正確な判断ができるようになります。)

また新築から築3年程度までは家賃を数%引き上げても入居が付くことが一般的です。これを「新築プレミアム」と言います。

ワンルームマンション投資の失敗は新築プレミアムの賃料で利回り計算をし、それが継続すると考えて投資判断を下すことでもたらされる事が多いのが実情です。

そのため賃料は必ず下落するものだと考えてシュミレーションを行い正しい投資判断を下すようにしましょう。

インフレ時代は物価上昇率が賃料の下落率を上回る可能性もありますが本質的には時間の経過と共に価値が下落すると認識しておきましょう。

賃料の下落はリスクの一つですがそのリスクは事前に家賃の下落を見込んで正しく収支計算を行うことで軽減することが可能になりますのでしっかり家賃の下落を認識して投資判断を行うようにしましょう。

 

 

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