ワンルームマンション投資とリスク③ 「賃料が下落する」

ワンルームマンション投資では入居者から家賃を受け取る事になりますが、当然ですが、建物・設備が経年劣化するにつれて賃料は下落することになります。

一般的に入居者が一旦付くと通常の入居期間中(平均3~4年程度)に家賃の減額請求を受けることはあまりありません。(法的に入居者が状況次第で減額請求をすることは可能です。)ただ、次に入居募集をする時に同じ募集家賃だと入居が付きにくくなるため、通常は賃料を下げて入居募集をすることになります。

その賃料下落率ですが、新築時を100%として概ね年間1%平均で落ちていくと考えられています。そして築30年までは毎年1%で落ち続けて、そこからは建て替えまでほぼ変化がないものと考えられています。

当然、家賃下落の原因は経年劣化だけでなく、駅からの距離や街の人気度、周囲の環境にも左右されますので、一概に経年劣化で年間1%の家賃下落が起きるとは言えません。地方であれば更に下落率が高いものとなっていますし、東京都内の人気の駅近くであれば下落率はより低くなっています。

ただ、一般的に賃料は経年劣化と共に下落するものであり、賃料下落率は都心の駅近くにあるワンルームマンションで約1%程度と見込んで投資判断を下すことがワンルームマンション投資の常識です。(投資する物件のある街の築年別賃料相場を確認することでより正確な判断ができるようになります。)

また新築から築3年程度までは新築プレミアムと言って家賃を数%引き上げても入居が付くことが一般的です。ワンルームマンション投資の失敗は新築プレミアムの賃料で利回り計算をし、それが継続すると考えて投資判断を下すことでもたらされる事が多いのが現実です。

そのため、賃料は必ず下落するものだと考えてシュミレーションを行い正しい投資判断を下すようにしましょう。賃料の下落はリスクの一つではありますが、そのリスクは事前に正しくシュミレートすることで確実に軽減することが可能です。

 

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