ワンルームマンション投資で実現できること③:相続税対策

ワンルームマンション投資を行うと相続税を軽減することが可能になります。

相続税とは被相続人の死亡により相続人が財産を取得する場合に課される税金のことを言います。基本的に相続税には基礎控除がありますが、相続財産がそれを超える場合は相続税が課されることになります。

相続税は課税価格から基礎控除を差し引いて計算されることになりますが、相続財産となる不動産は購入価格を課税価格をするのではなく、建物は固定資産税評価額、土地は相続税路線価から課税価格を計算することになります。

またワンルームマンションを始めとする賃貸用の不動産は以下の計算方法で課税価格が計算されます。

 

建物(貸家):固定資産税評価額×(1-貸家権割合×賃貸割合)

土地(宅地):自用地評価額*×(1-借地権割合×借家権割合×賃貸割合)

 

*自用地評価額・・・相続税路線価方式又は倍率方式で計算した評価額

 

更に賃貸用ワンルームマンションの相続時には小規模宅地等の評価減の特例が適用され評価額を50%下げることができます。

上記の計算式で課税価格を計算すると、物件にもよりますが、概ね購入価格の2~3割程度となることが一般的です。そのため、ワンルームマンション投資を行うと相続税の課税価格を下げることができ、結果として相続税を軽減することが可能になります。

また相続時精算課税制度を利用すると更に相続税を下げることができます。

相続時精算課税制度とは被相続人から受けた2,500万円までの贈与財産を非課税とする制度です。そして相続時に贈与分と相続分を合算して相続税を計算する制度になります。

相続税対策目的でワンルームマンション投資を行うと、ワンルームマンション自体は現金より低い評価額で相続税を算出することができますが、ワンルームマンションから得られる賃料は使わない限り現金の財産として相続税の課税対象となります。

つまり相続税対策として現金でワンルームマンション投資を行い相続税対策を行っても、被相続人の死亡時までに得られる賃料は相続税の課税対象となるのです。ただ、これにも相続時精算課税制度を利用することで対策が可能となります。

相続時精算課税制度を利用して相続人にワンルームマンションの贈与を行うと、贈与後は相続人に賃料が支払われることになります。これは相続人の不動産所得となり相続税の課税対象とはなりません。

そして相続時精算課税制度を利用した場合、相続時にワンルームマンションを課税価格に含める時は贈与時の価格となり、贈与後に物件価格が値上がりした場合でも関係なく贈与時の価格が課税価格となります。

そのため、相続時精算課税制度を利用すると賃料分の相続税対策となるだけでなく、物件購入後の物件価格上昇に対する相続税対策ともなります。

上記がワンルームマンション投資で実現できる相続税対策となります。相続税の対策でワンルームマンション投資を行うことで確実に相続税を減額することができますので、相続税の対策時にワンルームマンション投資を行うことは有効な相続税対策と言えます。

 

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