ワンルームマンションを自主管理する場合②:入居者の募集

ワンルームマンション投資で空室物件を購入した場合が、入居者を募集することになります。また入居者が退去した場合も原状回復後は次の入居者を募集することになります。

入居者の募集については不動産の賃貸会社に入居募集の委託をすることになります。そして賃貸会社から入居者を紹介して頂き賃貸借契約を締結することになります。

賃貸会社の探し方は簡単です。物件所在地の駅近くある賃貸不動産会社に連絡してみましょう。その場合、物件内部の写真や平面図等、賃貸会社が入居者に紹介しやすい資料を提出できると理想です。

そして賃貸募集を引き受けてくれた会社に合鍵を渡しに行くか郵送します。ただ、物件付近に合鍵を入れたキーボックスを設置しておけば暗証番号を伝えるだけで大丈夫になります。

(尚、写真撮影等については賃貸会社が行ってくれる場合もありますが、そうでない場合もありますので、自分で用意しておき提出できると理想です。)

賃貸会社との契約条件についてはオーナー側より任意で打診することができます。ただ、賃貸会社に本気で入居募集に動いて頂くには以下の通り幾つかのポイントがあります。

 

1.賃貸会社に取って条件の良い物件

2.賃貸会社に取って入居が決めやすい物件

3.専任・専属専任である物件

 

「1」の賃貸会社にとって条件の良い物件とは、平たく言うと賃貸会社の利益が高くなる物件です。イメージして下さい。何故、賃貸会社はお店を出しているのでしょうか。

答えは利益を出すためです。もちろんお店としての利益だけではなく、営業マンであるスタッフに取ってもノルマを達成するために利益を出す必要があります。

そのため、賃貸会社にとって得られる利益が低いと紹介するのが後回しになってしまうのです。得られる利益が高い程、賃貸会社にとっては有益な紹介物件となるのです。

ただ、宅建業法で賃貸会社の利益は顧客・オーナー両方の合計で家賃1ケ月分と決まっています。そのためADという名称でオーナーから別で広告料を請求するのです。

もちろんこれはオーナーが任意に設定できるものになります。ただ、決まりにくい物件や家賃が割高な物件であればある分、ADを出さないと賃貸契約が決まりにくくなります。

仮に2ケ月以上空室になりそうな物件があり、その物件に対する募集ADを2ケ月分出すことで賃貸契約が決まるなら、ADを支払う価値があると言えます。

このように賃貸会社は仲介手数料・保険料・AD等が利益になりますので、賃貸会社にとって良い条件を提示すれば入居者は決まりやすくなります。

 

「2」の入居が決めやすい物件には価値・価格の二種類があります。例えば主要都市徒歩1分の築浅ワンルームマンションであれば、入居者がすぐに見つかるので賃貸会社としても入居者が探しやすくなります。

また同じ物件でも家賃が低ければ低い分、入居者が見つけやすくなりますので、家賃が低い方が入居者を決めやすくなります。

更に準備ができているとより理想です。賃貸会社は媒介委託を受けると物件に足を運んで内部確認・写真撮影を行ってくれる場合もありますが、そうしてくれない賃貸会社もあります。

そのため、オーナーが賃貸会社に自分で作成した物件の内部資料を提出をしていれば賃貸会社は入居者を決めやすくなります。

 

「3」の専任・専属専任である物件とは、一つの賃貸会社だけが入居募集を行えるよう入居者募集の委託契約をすることです。

基本的に物件の売買とは異なり、物件の賃貸では宅建業法の規制を受けません。そのため、入居者募集の委託契約ではオーナーと賃貸会社が契約自由の原則に乗っ取り自由に契約を交わすことができます。(報酬は宅建業法の制限を受けます。)

この場合、オーナーに取っては複数の賃貸会社に入居者募集の依頼をする方が契約の確率が高まります。一方、賃貸会社に取っては、複数ではなく自社だけとオーナーと入居者募集の委託を交わす方が入居者の募集がしやすくなります。

理由は入居者の募集中に他社が先に契約を済ませてしまい、契約を先取りされる可能性がなくなるからです。

賃貸会社が入居者の募集を行う場合、インターネット広告費やチラシ・人件費等、一定のコストが発生することになります。コストの発生中に契約が他社に流れてしまうとコストを無駄にしてしまうので、賃貸会社は専任・専属専任契約を好みます。

 

以上が入居者の募集になります。

賃貸会社にもよりますが、可能であれば物件の写真を自分で撮影し賃貸会社に送る方が賃貸会社の手間が省けて紹介しやすくなるのでお勧めです

専任・専属専任契約を交わすと賃貸会社が撮影してくれることもありますので、入居者募集を行う時は物件近隣の賃貸会社に問い合わせてみましょう。

 

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