ワンルームマンションをサブリースで転貸する場合:サブリース契約の締結

ワンルーマンション投資では物件を入居者以外に貸す方法もあります。それがサブリース方式(転貸)になります。

サブリース方式ではオーナーであるあなたが入居者ではなく管理会社(不動産会社)に物件を賃貸し、その管理会社が入居者に転貸するという方法になります。

つまりこの場合、あなたは物件を管理会社に貸して管理会社から賃料を受け取ることになります。そして転貸人となる管理会社は転借人に物件を貸して転借人から賃料を受け取ることになります。

当然ですが、この契約は双方に利がある場合に締結されます。オーナーであるあなたに取っては入居者がいなくても賃料を受け取ることができ、管理会社に取っては入居者から受け取る賃料とサブリース料の差額分を利益とすることができます。

ただ、その権利関係は少しややこしいものになります。

あなたは原賃貸人として転貸人(不動産会社)と契約を交わすことになりますので転借人(入居者)とは直接的な関係はないのですが、転貸人が債務不履行等の問題を起こしてサブリース契約が終了となった場合はあなたと転借人で権利について話し合う必要があります。

転借人が賃料を支払わない場合、原賃貸人もサブリース契約の賃料分までは直接転借人に請求することができます。

その債権は連帯債権類似の関係であるとの判例がありますので、転借人が賃料を支払わず、結果として転貸人がサブリース料を支払えない場合はサブリース料までを限度として直接賃料の請求できることになります。(東京地判平成14年12月27日)

このように説明させて頂くとそこまで問題ない制度に見えますが、実際にはサブリース契約に係る問題は多く発生しています。

原則としてサブリース契約は誰とでも交わすことができるのですが、通常は管理会社と交わすことになります。(転貸は宅地建物取引業には該当しないので管理会社でなくても問題ありません。)

そして管理会社は物件の建設会社(ディベロッパー)のグループであることが多く、新築物件の購入時に家賃保証として数年間のサブリース契約を交わすことが多くあります。

この場合、サブリース契約中は利益が安定しているように思えるのですが、実際は契約更新時(通常は2年ごと)に家賃保証額(サブリース契約の賃料)を下げることが可能であり、実際に引き下げられる事例は多く存在します。

そうなると、オーナーは採算が合わなくなり、結果として物件を手放すケースが後を絶ちません。またサブリース業者が破産した場合、入居者を自分で集められないと物件を手放さざるを得なくなります。

2018年に起こった有名な事件はシェアハウス「かぼちゃの馬車」の事件になります。このケースではサブリース業者の賃料を基に収支計算をして投資を行った人たちが、スマートデイズ社が倒産してサブリース料を得られなくなったことにあります。

またこの問題では融資を行った銀行の源泉徴収票・預金残高の改竄も問題となったので社会問題に発展しましたが、本質的な問題点は入居者を集められない物件を購入しサブリース料を頼りにしていた点にあります。

何故なら入居者を集められる物件であるならば、サブリース業者が破綻してもその後に自分で入居者を集めて運営すればいいだけだからです。ただ、それができない物件を購入しサブリース料を頼りにしていた点が問題の本質だと私は思います。

つまり、サブリース契約を交わすことは問題ありませんが、ワンルーマンション投資で堅実な資産形成を目指すなら絶対にサブリース料を頼ってはいけません。つまり、サブリース契約は見方によっては危険な契約とも言えます。

そのため自分で確実に入居者を募集できる物件に投資することにしましょう。その上でサブリース契約を交わすのであれば、リスクを抑えることが可能になるからです。

上記がサブリース契約の特徴になります。サブリースで転貸をするのであれば、サブリース契約についてしっかり正しい知識を身に付けた上で行うようにしましょう。

 

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