ワンルームマンション投資の経費で損益通算できない経費:土地部分の借入利子

ワンルームマンション投資の経費で損益通算できない経費に土地部分の購入に要した借入金の利子があります。

一般的にワンルームマンション投資では物件購入時に金融機関から融資を受けることになります。そして不動産所得の計算時に借入金の利子は必要経費として総収入から差し引くことができます。

不動産所得が黒字の場合、支払金利はその全額を必要経費として計上することができます。ただ、不動産所得が赤字の場合、土地部分の利子はその一部が経費として認められないことになります。

(支払金利は土地部分と建物部分に分けることができます。建物部分の利子は全額経費計上が可能です。)

これは不動産所得の赤字金額と土地部分の利子によって異なります。

不動産所得の赤字が土地部分の利子より大きい場合、利子はその全額が経費として認められません。具体的には不動産所得の赤字が100万円で土地部分の利子が20万円の場合、この20万円は経費として認められず損益通算可能な赤字金額は80万円となります。

一方、不動産所得の赤字が土地部分の利子より小さい場合、その超過分だけ経費として認められることになります。例えば不動産所得の赤字が50万円で土地部分の利子が80万円の場合、土地部分の利子80万円全てを損金不算入として不動産所得を黒字30万円とするのではありません。

この場合は土地部分の利子80万円から黒字となった30万円分のみ不動産所得の必要経費として認められることになり、損益通算できる不動産所得は0円となります。(つまり経費計上可能な金額は30万円、経費計上できない金額は50万円となります。)

これがワンルームマンション投資の経費で損益通算できない土地部分の借入利子になります。上記の通り不動産所得が赤字でも損益通算できないこともありますので、上記をしっかり認識した上で所得の計算を行うようにしましょう。

 

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