ワンルームマンション投資の収支(会計上の利益・キャッシュフロー)

ワンルームマンション投資の収支はニ種類の収支に分けることができます。

あなたがワンルームマンション投資を行う場合、この両方を意識しないと資産形成に成功することはありませんので、両方を意識して投資判断を下す必要があります。

まず一つ目は会計上の利益です。会計上の利益とは不動産所得のことで、総収入金額から全ての必要経費と青色申告特別控除を差し引き利益として残った金額のことです。一般的にはこの金額を他の所得と合算(又は損益通算)して課税所得金額が決定することになります。(土地を取得するための借入金に係る金利は損益通算できません。)

そしてニつ目はキャッシュフローです。キャッシュフローは会計上の利益(不動産所得)とは異なります。例えば会計上の利益を出す場合、減価償却費は経費として差し引いてから計算しますが、実際のキャッシュフローでは減価償却費のキャッシュアウトはありません。

また会計上の利益では一般的に借入元金の返済は最も大きなキャッシュアウトになりますが、借入元金の返済は会計上の経費にはなりません。

会計上の利益(不動産所得)が重要なのは、会計上の利益は他の所得との合算対象(又は損益通算対象)となるからです。つまり会計上の利益(不動産所得)は税金の観点から重要になりますが、それだけでワンルームマンション投資の成否を判断することはできません。

何故なら資産形成では常に現実のお金の動きであるキャッシュフローを意識する必要があるからです。会計上の利益だけを考えると、会計上では黒字でもキャッシュフローがマイナスとなり破綻する可能性があります。

ただ、逆にキャッシュフローだけで判断すると資産形成に失敗することもあります。何故ならキャッシュフローは借入金の返済を長期間に伸ばすだけで容易にプラスにすることが可能であり、簡単にコントロールすることが可能だからです。そして借入金を長期返済にすると支払い金利の総額が膨らむことになり、将来得られる筈の利益が支払い金利の増加で削られるからです。

そのため重要なのは会計上の利益(不動産所得)とキャッシュフローのどちらか一方だけではなく、両方の視点から検討して資産形成の成功に正しい判断を下すことです。片方だけに拘りワンルームマンション投資での資産形成に躓くことがないよう、しっかり正しい投資判断を下すようにしましょう。

 

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