ワンルームマンション投資の会計上の経費③:借入金利(土地・建物)

ワンルームマンション投資の会計上の経費の一つに土地・建物購入のための借入金利があります。

まずワンルームマンション投資では購入価格の中に土地部分・建物部分がそれぞれ含まれています。原則としてワンルームマンションの土地部分と建物部分は切り離して別々に所有することができないので、ワンルームマンションの所有者それぞれが敷地全体の土地をマンションの専有部分の割合に応じて所有することになります。

つまりワンルームマンションの購入価格には土地部分と建物部分に分けられることになります。そして物件購入に掛かった借入金に対する金利はワンルームマンション投資の会計上の経費として計上することが可能になります。

ただ、土地部分の購入に掛かった借入金に対する金利は不動産所得が黒字の場合は経費として全額計上することができますが、不動産所得が赤字の場合は一部又は全額損益通算の対象にはなりません。(詳細は別記事で解説させて頂きます。)

そのため買主に取っては建物部分の割合が多い方が有利になります。ただ、ワンルームマンション投資の購入金額から土地部分と建物部分を分ける方法は新築と中古で異なります。新築の場合は分譲した不動産会社が決定しその金額に従うことになります。ただ、中古の場合は売主・買主とで任意の価格に決定することが可能です。

例えば中古ワンルームマンションの購入価格が1,000万円だとします。あなたが買主で売主と交渉する場合、当然ですが、建物部分の割合が多い方が減価償却費と確実に損益通算可能な借入金利の割合が増える分、利益を出しやすくなるので建物比率を可能な限り上げたいと考えると思います。

しかしあなたが売主の場合、建物部分は低い方が利益を出しやすくなります。理由はワンルームマンションの売却時には売却価格の建物部分に対して売主に消費税が課税されるのに対し、売却価格の土地部分に対しては消費税が課税されないからです。

つまり、土地部分と建物部分の按分割合を決定する売買時には売主と買主の利害が対立した状態になります。あなたが売主だと土地の割合が高い方が消費税額が下がりますし、少しでも土地の割合を高くしたいと考えると思います。

またあなたが買主だと建物の割合が高い方がキャッシュアウトを伴わない減価償却費を高く計上することが可能になります。また建物の割合が高い方がキャッシュアウトを伴う借入金利の内、多くの割合を確実に損益通算可能な経費として計上することが可能になります。

これがワンルームマンション投資の会計上の経費の一つになります。土地と建物の按分割合は経費をコントロールする観点から重要な意味を持ちますので、しっかり認識した上で投資判断を下すようにしましょう。

 

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