ワンルームマンション投資の会計上の経費①:五大固定費

ワンルームマンション投資の会計上の経費でまず発生するのは五大固定費になります。

五大固定費とは「建物管理費・修繕積立金・賃貸管理費・固定資産税・都市計画税」の五つの費用を指します。

一つ目の建物管理費はマンションの共有部分(廊下やエレベーター等)の管理に発生する費用になります。共用部分の管理はマンションの管理組合が委託したマンション管理会社が行うので、マンション管理会社対して発生する費用になります。尚、ワンルームマンション投資では毎月必ず建物管理費が発生します。

二つ目の修繕積立金は大規模修繕に備えて区分所有者から積み立てておく費用になります。積立て金になりますので経費計上ではなく資産計上に思われがちですが、マンションの区分所有者が支払った場合は税法上経費として収支に含まれることになります。尚、修繕積立金は建物管理費と同じく毎月発生する費用になります。

三つ目の賃貸管理費は入居者及び専有部分の内部に対する管理費になります。例えば専有部分内の設備が壊れた場合、入居者の対応をするのは管理組合ではありません。あなたが依頼した賃貸管理会社になります。また毎月の家賃回収も賃貸管理会社が行い区分所有者(オーナー)に振り込むことが一般的です。

賃貸管理費が他の経費と異なるのは、賃貸管理を依頼するかは『任意』だということです。ただ、現実には殆どの区分所有者(オーナー)が賃貸管理を管理会社に依頼していますので、基本的に賃貸管理費は毎月発生する固定費として経費に含めることになります。

四つ目の固定資産税は毎年発生する経費になります。マンションのみならず不動産の所有者は毎年必ず市町村に固定資産税を支払うことになります。固定資産税は固定資産課税台帳の登録価格から税率を掛けた金額となりますが、三年に一回は変更されるので価格は変動するもになります。

五つ目の都市計画税は固定資産税と同時期に発生します。都市計画税区域の市街化区域に所在するワンルームマンションには固定資産税以外で都市計画税という税金も発生します。都市計画税は都心計画区域の市街化区域にある不動産にのみに課税されますが、一般的に都心にあるワンルームマンションは概ねこの地域に所在していますので、通常は都市計画税も課税されれることになります。

上記の五つがワンルームマンション投資で発生する五大固定費になります。上記の固定費は会計上の計算に使うだけでなく実際にキャッシュアウトを伴う経費になりますので、正しい金額をしっかり認識して投資判断を行うようにしましょう。

 

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