ワンルームマンション投資の会計上の利益

ワンルームマンション投資の会計上の利益は以下の計算式で算出された数字になります。

 

会計上の利益=会計上の収入「年間家賃収入+礼金・更新料+敷金・保証金(返還不要分)」ー会計上の経費「五大固定費(建物管理費+修繕積立金+賃貸管理費+固定資産税+都市計画税)ー一年間の減価償却費*ー借入金利(土地・建物)ー火災・地震保険-その他の経費*」ー青色申告特別控除

 

*建物の本体部分(47年)と設備部分(15年)の一年分を毎年減価償却する(中古の場合は別)
*退去後のリフォーム費用やクーラーの交換費用、入居募集の広告費等が発生した場合

 

会計上の利益は上記の計算式で算出されます。もちろん全てがキャッシュアウトを伴うものではなく、例えば減価償却費は会計上の利益を計算する時だけ計算に含める経費になります。そしてこの会計上の利益(不動産所得)が給与所得と合算(又は損益通算)されることになります。(土地を取得するための借入金に係る金利は損益通算できません。)

不動産所得がプラスになった場合、給与所得と合算されて総所得が増える為、追加で所得税・住民税が課税されることになります。逆に不動産所得がマイナスとなった場合、給与所得と損益通算した後に超過分に対する所得税は還付されて住民税は将来の納税分から減額されることになります。

これがワンルームマンション投資の会計上の利益になります。会計上の利益が黒字で追加で税金が発生する場合でも、キャッシュフローはマイナスになることは珍しいことではありませんので、しっかり正しい数字をシュミレートしてワンルームマンション投資を成功させていきましょう。

 

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